Rozliczamy właścicieli mieszkań na wynajem, apartamentów na doby, pensjonatów i domków oraz firmy zarządzające najmem. Dobieramy formę opodatkowania, pilnujemy stawek VAT i rozliczamy prowizje platform rezerwacyjnych. Ty zajmujesz się gośćmi i najemcami, a my rozliczeniami.
Mieszkanie wynajęte studentowi na rok i to samo mieszkanie wynajmowane turystom na weekendy to w oczach przepisów dwie różne usługi, z inną stawką VAT, innym podatkiem od nieruchomości i innym zestawem obowiązków. Poniżej pięć sytuacji, z którymi spotykamy się najczęściej.
Jedno mieszkanie albo kilka lokali wynajmowanych na cele mieszkaniowe. Rozliczamy czynsz, media i kaucje, a przy okazji pilnujemy granicy, za którą najem prywatny przestaje być prywatny.
Najem krótkoterminowy prowadzony samodzielnie albo przez Booking i Airbnb. To model, w którym najczęściej trafiamy na obowiązki, o których właściciel nie miał pojęcia.
Mniejsze obiekty noclegowe, także sezonowe i agroturystyczne. Podatkowo mieszczą się w tej samej kategorii co apartamenty na doby, więc prowadzimy je na tych samych zasadach.
Firma obsługująca lokale w imieniu właścicieli. Wszystko zaczyna się tu od rozdzielenia własnego wynagrodzenia od pieniędzy, które tylko przepływają przez Twoje konto.
Portfel mieszkań kupowanych pod wynajem, często na kredyt, czasem z remontem i późniejszą sprzedażą. Liczy się tu przede wszystkim forma, w jakiej trzymasz nieruchomości.
Od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem. Skala i rozliczanie kosztów zostały z tego źródła usunięte, a razem z nimi amortyzacja lokali mieszkalnych. Poniżej progi, które w tej branży decydują o wysokości podatku.
Stawka podstawowa. Obejmuje zarówno najem prywatny, jak i usługi zakwaterowania świadczone w działalności gospodarczej, więc apartament na doby rozlicza się tak samo jak mieszkanie wynajęte na rok.
Wyższa stawka dotyczy wyłącznie nadwyżki, a nie całego przychodu. Podatek liczy się narastająco od początku roku, więc w miesiącu przekroczenia część przychodu rozliczasz jeszcze niżej.
Domyślnie każde z małżonków rozlicza połowę przychodu i ma własny próg. Można też złożyć oświadczenie, że całość opodatkuje jedno z nich, i wtedy próg tej osoby jest dwukrotnie wyższy.
Warto o tym wiedzieć, bo w internecie krąży informacja, że wynajem prowadzony w działalności gospodarczej podlega stawce 17% właściwej dla wolnych zawodów. Nie dotyczy ona usług zakwaterowania: apartament na doby i pensjonat mieszczą się w tych samych stawkach co zwykły najem.
To najczęstszy punkt sporny przy kontroli. Uchwała siedmiu sędziów NSA z 2021 roku przesunęła punkt ciężkości na decyzję właściciela: dopóki nieruchomość nie trafiła do majątku firmy, najem zostaje prywatny. Swoboda nie jest jednak nieograniczona. Cztery apartamenty z recepcją, sprzątaniem i kalendarzem rezerwacji trudno obronić jako najem prywatny.
Od 2023 roku odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych nie stanowią kosztu uzyskania przychodu. Największa pozycja kosztowa, jaką dysponował wynajmujący, po prostu zniknęła. Dlatego dziś ryczałt wygrywa w większości przypadków, choć nie we wszystkich, i nadal warto to policzyć.
Jeśli z umowy wynika, że ciężar mediów i czynszu administracyjnego ponosi najemca, a Ty jesteś tylko pośrednikiem przekazującym pieniądze dalej, kwoty te nie są Twoim przychodem. Przy jednym ryczałtowym czynszu przychodem jest całość. Kaucja nie jest przychodem, dopóki pozostaje zwrotna.
Rozliczenie kosztowe nadal ma sens tam, gdzie nakłady są realne: przy obiekcie noclegowym ze sprzątaniem, praniem, mediami i obsługą albo przy lokalu użytkowym, którego amortyzacja nie została wyłączona. Przy mieszkaniu wynajmowanym długoterminowo ryczałt wygrywa dziś w większości przypadków, ale nie w każdym, więc na bezpłatnej konsultacji liczymy oba warianty na Twoich rzeczywistych kwotach z ostatnich miesięcy. Wstępnie możesz to sprawdzić w kalkulatorze form opodatkowania.
To rozróżnienie zaskakuje wielu właścicieli. Sam fakt, że lokal jest mieszkalny, nie daje zwolnienia z VAT. Zwolnienie dotyczy najmu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, więc ten sam lokal wynajmowany turystom na kilka nocy jest już usługą zakwaterowania.
Zwolnienie obejmuje najem nieruchomości mieszkalnej wyłącznie na cele mieszkaniowe, a warunek ten musi być spełniony po stronie bezpośredniego najemcy. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie firmie, która kwateruje w nim swoich pracowników, zwolnienie nie przysługuje. Rozstrzygnął to Minister Finansów w interpretacji ogólnej z 2021 roku i jest to dziś stanowisko utrwalone.
Właściciele dowiadują się o tym zwykle wtedy, gdy najemca prosi o fakturę z podatkiem, a umowa mówiła o czynszu bez VAT. Sprawdzamy to przy każdej nowej umowie.
Organy podatkowe konsekwentnie odmawiają uznania najmu mieszkania razem z miejscem w hali garażowej za jedno świadczenie. Argument jest taki, że do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych miejsce postojowe nie jest potrzebne. Czynny podatnik VAT musi więc rozdzielić czynsz na część zwolnioną i część opodatkowaną.
Zapis w umowie o jednej kwocie za całość niczego nie rozwiązuje, a jedynie utrudnia obronę przy kontroli. Rozdzielamy to na etapie umowy, a nie pierwszej faktury.
Właściciel prowadzący jednocześnie najem długoterminowy i krótkoterminowy ma sprzedaż mieszaną: część zwolnioną i część opodatkowaną. Odliczanie podatku naliczonego wymaga wtedy proporcji, a po zakończeniu roku korekty. Ustawiamy to od początku, żeby korekta nie była zaskoczeniem w styczniu.
Do przekroczenia limitu sprzedaży 240 000 zł można korzystać ze zwolnienia ze względu na obrót. Jest tu jednak pułapka: limit jest jeden dla całego podatnika, a czynsz z najmu wlicza się do niego razem z przychodami z Twojej firmy, bo długoterminowy najem nie jest transakcją pomocniczą. Przedsiębiorca, który obok działalności wynajmuje mieszkanie, wypada ze zwolnienia szybciej, niż się spodziewa. Pilnujemy tego limitu łącznie i uprzedzamy, zanim zostanie przekroczony. Rozkładamy to na czynniki pierwsze w artykule o JDG i najmie prywatnym.
Jeżeli wynajmujesz przez Booking.com albo Airbnb, kupujesz usługę od podmiotu z siedzibą poza Polską. W świetle przepisów o VAT jest to import usług, a obowiązek jego rozliczenia nie zależy od tego, czy jesteś czynnym podatnikiem VAT ani jak duży masz przychód.
Rozliczenie z platformą rezerwacyjną wygląda inaczej niż zwykła sprzedaż i to właśnie tu powstaje większość zaległości, na które trafiamy przy przejmowaniu klientów.
Po pierwsze, prowizja jest zakupem od firmy zagranicznej i wymaga własnego rozliczenia w VAT. Po drugie, przychodem jest kwota zapłacona przez gościa, a nie przelew, który do Ciebie dotarł. Po trzecie, urząd zna Twoje przychody z platformy niezależnie od tego, co wykażesz w zeznaniu.
Zgłosić się na formularzu VAT-R do transakcji wewnątrzwspólnotowych, naliczyć krajowy podatek od wartości prowizji, zapłacić go i złożyć deklarację VAT-9M do 25. dnia następnego miesiąca. Dotyczy to również właścicieli korzystających ze zwolnienia z VAT, bo zwolnienie obejmuje Twoją sprzedaż, a nie zakupy od zagranicznych kontrahentów.
U nas rejestracja do VAT-UE jest w abonamencie, a comiesięczne rozliczenie importu usług u podatnika zwolnionego z VAT to moduł za 49 zł netto, naliczany tylko w miesiącach, w których zakup wystąpił.
Od pełnej kwoty zapłaconej przez gościa, a nie od tego, co wpłynęło na konto po potrąceniu prowizji. Na ryczałcie prowizji nie odliczysz, bo podatek liczy się od przychodu. Przy rozliczeniu kosztowym prowizja jest kosztem i to jedna z liczb, które trzeba postawić obok siebie przed wyborem formy opodatkowania.
Księgowanie samej wypłaty zaniża przychód. Podatek może wyjść prawidłowo, ale przy kontroli takie księgi wyglądają źle.
Operatorzy platform przekazują administracji skarbowej dane o wynajmujących, a kopię zestawienia dostajesz również Ty. Przy najmie nieruchomości raportowanie nie jest ograniczone progiem liczby transakcji ani kwoty, więc obejmuje także właściciela, który wynajął mieszkanie na dwa tygodnie w sezonie.
Obowiązek działa od 1 lipca 2024 roku, a raport za rok poprzedni platforma przekazuje do końca stycznia.
Jeżeli wynajmujesz od kilku lat i nigdy nie słyszałeś o żadnym z tych obowiązków, warto sprawdzić przeszłe rozliczenia. Zaległości w tym obszarze da się uporządkować, a im wcześniej się to zrobi, tym mniejsze są konsekwencje. Przegląd dotychczasowych rozliczeń pod kątem importu usług robimy przy zawarciu umowy bez dodatkowej opłaty i mówimy wprost, co znaleźliśmy.
Z punktu widzenia podatków najem krótkoterminowy i mniejsze hotelarstwo to jedna kategoria: ta sama klasyfikacja usług zakwaterowania, ta sama stawka VAT, te same stawki ryczałtu i te same prowizje platform. Dlatego prowadzimy obie grupy na tych samych zasadach.
Przedpłaty i zaliczki za rezerwacje przyjmowane poza sezonem wymagają prawidłowego ustalenia momentu powstania przychodu i obowiązku podatkowego. W ryczałcie liczy się otrzymanie pieniędzy, w VAT bywa inaczej. Ustawiamy to tak, żeby rozliczenie nie rozjeżdżało się z kalendarzem rezerwacji.
W gminach turystycznych i uzdrowiskowych obiekt pobiera od gości opłatę miejscową albo uzdrowiskową i rozlicza ją z gminą jako inkasent. To nie jest Twój przychód i nie może wpadać do ewidencji sprzedaży razem z ceną noclegu. Wysokość stawki uchwala rada gminy w granicach limitu ustawowego.
Dochody z wynajmu pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym położonym na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku, wraz z ich wyżywieniem, są zwolnione z podatku dochodowego, jeżeli pokoi jest nie więcej niż 5. Warunki trzeba spełnić wszystkie naraz, a wynajem całego domu albo domku letniskowego zwykle się w tym nie mieści.
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi korzystają ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży na kasie. Warunki trzeba jednak spełnić łącznie:
Gotówka od gościa odbiera zwolnienie przy tej transakcji, więc sposób przyjmowania płatności ustalamy na starcie, a nie po fakcie.
Od 20 maja 2026 roku obowiązuje unijne rozporządzenie o gromadzeniu i wymianie danych o najmie krótkoterminowym. Docelowo oznacza ono rejestrację obiektów i przekazywanie danych o pobytach przez platformy.
Polska ustawa wprowadzająca centralny wykaz turystycznych obiektów noclegowych nie została jeszcze uchwalona, więc dziś nie ma jeszcze obowiązku wpisu. Śledzimy ten proces i uprzedzimy Cię, zanim wejdzie w życie.
Duże hotele z rozbudowaną gastronomią, wieloma działami i raportowaniem zarządczym wyceniamy indywidualnie. Zakres pracy różni się tam na tyle, że nie chcemy obiecywać ceny z cennika.
To osobny podatek, płacony gminie, a różnice między stawkami są kilkudziesięciokrotne. Poniżej górne granice na 2026 rok: konkretną stawkę uchwala rada gminy i nie może ich przekroczyć.
Stawka mieszkalna obejmuje także mieszkanie wynajęte na cele mieszkaniowe, również wtedy, gdy wynajmującym jest przedsiębiorca. Od 2025 roku mieści się w niej również miejsce postojowe w hali garażowej pod budynkiem.
Tu trafia między innymi garaż wolnostojący, o ile nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Kilkukrotnie wyżej niż stawka mieszkalna, ale wciąż daleko od najwyższej pozycji.
Stawka, która obejmuje lokal wykorzystywany do krótkotrwałego zakwaterowania oraz mieszkanie, w którym najemca prowadzi biuro. Przy pięćdziesięciu metrach to różnica rzędu tysiąca siedmiuset złotych rocznie wobec stawki mieszkalnej.
Spór o to, którą stawkę płaci przedsiębiorca wynajmujący mieszkanie, zamknęła uchwała NSA z 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24. Jeżeli lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, obowiązuje stawka mieszkalna, nawet gdy wynajmuje firma. Jeżeli natomiast najemca prowadzi w mieszkaniu biuro albo lokal służy krótkotrwałemu zakwaterowaniu, wchodzi stawka najwyższa. Przy przejściu z najmu długoterminowego na doby to jedna z pierwszych rzeczy, które liczymy.
Bierzemy na siebie cały kalendarz obowiązków podatkowych, w ramach jednego abonamentu i bez dopłat za rzeczy, które uważamy za standard nowoczesnego biura. Całość prowadzimy zdalnie, więc sprawdź, jak wygląda współpraca online, jeśli Twoje lokale są w innym mieście niż Ty.
Prowadzimy ewidencję przychodów albo księgę przychodów i rozchodów, wyliczamy zaliczki i przygotowujemy roczne zeznanie. Deklaracje wysyłamy w terminie urzędowym.
Ustalamy stawkę dla każdej umowy osobno i prowadzimy rozliczenia z operatorami zagranicznymi, żeby import usług nie okazał się niespodzianką po latach.
Nieruchomość jest w tej branży jednocześnie źródłem przychodu i największą pozycją kosztową, więc zasady jej rozliczania ustawiamy na starcie, a nie przy pierwszej kontroli.
Obsługa ZUS właściciela jest w cenie abonamentu, a zespół obiektu rozliczamy od osoby, niezależnie od formy umowy.
W tej branży praca kumuluje się w kilku miesiącach w roku, a rozmowa z księgowym rzadko mieści się między jednym a drugim zameldowaniem. Dlatego oparliśmy współpracę na portalu klienta dostępnym o każdej porze oraz na standardzie czasu odpowiedzi, którego pilnujemy w godzinach roboczych.
Sprzedaż ujmujemy na podstawie zestawień okresowych z platform i systemu rezerwacyjnego. Sto pobytów w sezonie to nie sto dokumentów, więc obłożenie obiektu nie podnosi ceny obsługi.
Rachunek za sprzątanie, pościel czy naprawę pralki wysyłasz zdjęciem, a my odczytujemy go automatycznie. Nie musisz wozić segregatora ani wracać do domu, żeby coś zeskanować.
Masz jedną osobę, która zna Twoje lokale, umowy i historię rozliczeń. Nie tłumaczysz swojej sytuacji od nowa przy każdym pytaniu.
Dokumenty wymieniamy przez szyfrowany portal klienta. Mamy obowiązkowe ubezpieczenie OC biura rachunkowego i działamy zgodnie z wymogami RODO.
Przejście na najem krótkoterminowy albo dołożenie kolejnych lokali to moment, w którym decyzje zapadają na lata. Rejestracja do VAT, wybór formy i sposób przyjmowania płatności wpływają na siebie nawzajem, więc układamy je razem, a nie pojedynczo.
Zanim cokolwiek zgłosimy, sprawdzamy, ile lokali masz, jak je wynajmujesz i jakie ponosisz koszty. Dopiero z tego wychodzi odpowiedź, czy najem zostaje prywatny, czy potrzebna jest działalność.
Dobieramy kody PKD odpowiadające temu, co faktycznie robisz, zgodne z klasyfikacją obowiązującą od 1 stycznia 2025 roku. Wynajem nieruchomości i krótkotrwałe zakwaterowanie to osobne pozycje.
Ustalamy właściwy kod tytułu ubezpieczenia i sprawdzamy, czy przysługuje Ci ulga na start lub preferencyjne składki. Sam najem prywatny tytułem do ubezpieczenia nie jest.
Ustalamy, czy zaczynasz jako podatnik zwolniony, czy od razu rejestrujesz się do VAT. Przy sprzedaży na kilku stawkach naraz liczymy też proporcję odliczenia, żeby korekta po roku nie była zaskoczeniem.
Sprawdzamy, czy przy Twoim sposobie przyjmowania płatności możesz korzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania. Jeśli tak, ustawiamy ewidencję tak, żeby zwolnienie faktycznie się utrzymało.
Prowadzimy Cię przez nadanie nam uprawnień w KSeF, żeby faktury kosztowe trafiały do nas bez Twojego udziału. UPL-1 to osobny dokument, dzięki któremu podpisujemy za Ciebie deklaracje i pliki JPK.
Jeśli podpisujesz z nami umowę na obsługę księgową, rejestrację działalności przeprowadzamy bezpłatnie. Od pierwszego dnia masz poprawnie ustawioną dokumentację podatkową i zgłoszenia do ZUS. Warunek jest jeden: umowa o obsługę księgową musi wejść w życie w ciągu 30 dni od rejestracji i potrwać co najmniej 3 pełne okresy rozliczeniowe.
Rejestrację przeprowadzi doświadczony księgowy, a Ty prowadzisz księgowość samodzielnie. W cenie jest konsultacja przed startem oraz wsparcie online przez 14 dni od rejestracji.
Zakładamy spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w systemie S24. Dla spółek komandytowych, akcyjnych oraz przekształceń przygotowujemy wycenę indywidualną.
Cały cennik jest publiczny i nie stosujemy widełek ani prośby o kontakt w celu poznania ceny. Cena zależy od liczby dokumentów księgowych w miesiącu, a nie od liczby rezerwacji ani od liczby lokali.
Do limitu dokumentów wliczamy faktury kosztowe, wyciągi bankowe, listy płac oraz zapisy dotyczące środków trwałych. Nie wliczamy pojedynczych rezerwacji: sprzedaż z każdej platformy i z systemu rezerwacyjnego to jeden dokument miesięcznie, na podstawie zestawienia okresowego, a czynsz z umowy długoterminowej jedna pozycja. Deklaracje wysyłane do urzędów też nie wchodzą do limitu. Cennik z dnia zawarcia umowy obowiązuje przez 12 miesięcy.
Poza abonamentem stoją dwie pozycje, na które w tej branży warto zwrócić uwagę. Rozliczanie importu usług u podatnika zwolnionego z VAT to moduł za 49 zł netto miesięcznie, naliczany wyłącznie w miesiącach, w których zakup od platformy wystąpił; u czynnego podatnika VAT jest w cenie pakietu. Roczne zeznanie z działalności jest w abonamencie, ale PIT-28 z najmu prywatnego właściciela, czyli z nieruchomości spoza firmy, stoi w usługach dodatkowych. Obsługa kadrowa zaczyna się od 45 zł netto miesięcznie za osobę przy umowie cywilnoprawnej bez składek ZUS i od 75 zł przy umowie o pracę.
Proponujemy czytelne kroki i jasne terminy. Jeśli zmieniasz biuro, formalności bierzemy na siebie, a przeniesienie zajmuje standardowo od 7 do 14 dni i nie powoduje przerwy w rozliczeniach.
Przechodzimy przez Twoje nieruchomości, sposób wynajmu i kanały rezerwacji. Bez zobowiązań i sprzedażowego nacisku.
Przygotowujemy przejrzystą ofertę z gwarancją ceny przez 12 miesięcy. Ustalamy w niej wprost, jak liczymy dokumenty, żeby nie było niespodzianki na pierwszej fakturze.
Wypowiedzenie umowy z poprzednim biurem, odbiór dokumentów i pełnomocnictwa załatwiamy za Ciebie. Ustalamy też, jak będziesz przesyłać zestawienia z platform.
Pilnujemy terminów i limitów, informujemy o tym, co wymaga Twojej decyzji, i sygnalizujemy ryzyka z wyprzedzeniem. Pracujemy w tle.
8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Te same stawki obejmują zarówno najem prywatny, jak i usługi zakwaterowania świadczone w ramach działalności gospodarczej, więc apartament na doby rozlicza się tak samo jak mieszkanie wynajęte na rok. W internecie krąży informacja, że wynajem w działalności podlega stawce 17% właściwej dla wolnych zawodów, ale nie dotyczy ona usług zakwaterowania.
Nie. Wyższa stawka dotyczy wyłącznie nadwyżki ponad próg. Podatek liczy się narastająco od początku roku, więc w miesiącu przekroczenia część przychodu opodatkujesz stawką 8,5%, a resztę stawką 12,5%. Próg dotyczy przy tym podatnika, a nie pojedynczego lokalu: przychody z mieszkania i z garażu sumują się.
To najczęstszy punkt sporny przy kontroli. Uchwała siedmiu sędziów NSA z 2021 roku przesunęła punkt ciężkości na decyzję właściciela: dopóki nieruchomość nie trafiła do majątku związanego z działalnością, przychód zostaje w źródle prywatnym. Swoboda nie jest jednak nieograniczona. Przy kilkunastu lokalach, własnym zespole i rozbudowanej obsłudze ryzyko sporu rośnie, a krótkoterminowy najem kilku apartamentów z recepcją trudno obronić jako najem prywatny. Oceniamy to na konsultacji, zanim wybierzesz formę rozliczenia.
Domyślnie każde z Was rozlicza połowę przychodu i korzysta z własnego progu 100 000 zł. Możecie też złożyć oświadczenie, że całość opodatkuje jedno z Was, i wtedy próg tej osoby wynosi 200 000 zł. Termin jest nieprzekraczalny: oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód z najmu w danym roku. Spóźnienie o jeden dzień oznacza rozliczanie po połowie przez cały rok, bez możliwości naprawienia tego w PIT-28.
Najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia, ale rozstrzyga cel najmu, a nie sam fakt, że lokal jest mieszkalny. Krótkotrwałe zakwaterowanie jest usługą objętą stawką 8%, więc mieszkanie wynajmowane turystom na kilka nocy zwolnienia nie ma. Nie ma go też najem lokalu użytkowego, biura ani miejsca postojowego.
Nie w rozumieniu VAT. Liczy się cel bezpośredniego najemcy, a pracodawca realizuje cel gospodarczy, a nie własny cel mieszkaniowy. Taki najem podlega stawce 23%, co przesądził Minister Finansów w interpretacji ogólnej z 2021 roku. W podatku dochodowym nic się nie zmienia, nadal jest to najem rozliczany ryczałtem. Warto ustalić przed podpisaniem umowy, czy czynsz jest kwotą netto, czy brutto, bo od tego zależy, kto poniesie ciężar podatku.
W ocenie organów podatkowych nie. Zwolnienie obejmuje wyłącznie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych miejsce postojowe nie jest niezbędne, więc oba świadczenia są niezależne. Czynny podatnik VAT musi rozdzielić czynsz: część mieszkaniową wykazuje jako zwolnioną, część parkingową opodatkowuje stawką 23%. Stanowisko to bywa kwestionowane z powołaniem na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości, ale wejście na tę ścieżkę oznacza spór z organem i wymaga świadomej decyzji.
Prawdopodobnie tak i jest to najczęściej pomijany obowiązek w tej branży. Prowizja Booking.com czy Airbnb to zakup usługi od podmiotu zagranicznego, czyli import usług. Oznacza to rejestrację do VAT-UE, naliczenie krajowego podatku od wartości prowizji, zapłatę go i złożenie deklaracji VAT-9M do 25. dnia następnego miesiąca. Nie zależy to od wysokości Twojego przychodu, bo zwolnienie obejmuje Twoją sprzedaż, a nie zakupy. U nas rejestracja do VAT-UE jest w abonamencie, a comiesięczne rozliczenie to moduł za 49 zł netto, naliczany tylko w miesiącach z takim zakupem.
Od pełnej kwoty zapłaconej przez gościa, a nie od kwoty, która wpłynęła na Twoje konto. Na ryczałcie prowizji nie odliczysz, bo podatek liczy się od przychodu. Przy rozliczeniu kosztowym prowizja jest kosztem. To jedna z liczb, które warto postawić obok siebie przed wyborem formy opodatkowania, a wstępnie możesz to sprawdzić w kalkulatorze form opodatkowania.
Że operator przekazał te dane administracji skarbowej, zgodnie z obowiązkiem raportowania działającym od 1 lipca 2024 roku. Przy najmie nieruchomości nie ma progu liczby transakcji ani kwoty, więc raportowany jest także właściciel wynajmujący sporadycznie. Sam raport nie oznacza podatku, ale pozwala urzędowi porównać Twoje przychody z tym, co wykazałeś w rozliczeniu. Jeśli nie masz pewności, czy się zgadza, sprawdzimy to.
Nie. Od 2023 roku odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych nie stanowią kosztu uzyskania przychodu, niezależnie od tego, czy służą najmowi prywatnemu, czy działalności. Zmiana wyraźnie osłabiła opłacalność rozliczenia kosztowego przy mieszkaniach i jest jednym z powodów, dla których większość wynajmujących wybiera dziś ryczałt. Przy lokalach użytkowych amortyzacja pozostała.
Zwykle nie. Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi korzystają ze zwolnienia z ewidencjonowania, jeżeli usługa jest w całości udokumentowana fakturą albo cała zapłata wpływa na rachunek, a z ewidencji jednoznacznie wynika, kogo i jakiej umowy dotyczy wpłata. Przyjmowanie gotówki od gości zmienia sytuację. Ustawiamy ewidencję na początku współpracy tak, żeby zwolnienie faktycznie się utrzymało.
Zależy od tego, na jaki wynajem. Zgodnie z uchwała NSA z 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24 lokal mieszkalny służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy podlega niższej stawce także wtedy, gdy wynajmującym jest przedsiębiorca. Jeżeli natomiast najemca prowadzi w mieszkaniu biuro albo lokal służy krótkotrwałemu zakwaterowaniu, wchodzi stawka dla nieruchomości zajętych na działalność gospodarczą, czyli maksymalnie 35,53 zł za metr kwadratowy zamiast 1,25 zł. Przy przejściu na najem krótkoterminowy warto to policzyć razem z podatkiem dochodowym.
Niekoniecznie. Dochody z wynajmu pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym położonym na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku, wraz z ich wyżywieniem, są zwolnione z podatku dochodowego, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Warunki trzeba spełnić wszystkie naraz, a wynajem całego domu albo domku letniskowego zwykle się w tym nie mieści. Sprawdzamy to na dokumentach gospodarstwa, zanim przyjmiemy zwolnienie za pewnik.
Obsługujemy mniejsze i średnie obiekty noclegowe: pensjonaty, hostele, domki, apartamenty i gospodarstwa agroturystyczne. Duże hotele z rozbudowaną gastronomią, wieloma działami i raportowaniem zarządczym wyceniamy indywidualnie, bo zakres pracy różni się tam na tyle, że nie chcemy obiecywać ceny z cennika.
Co do zasady wyłącznie Twoje wynagrodzenie, a nie cała kwota przechodząca przez rachunek. Rozstrzyga jednak treść umowy z właścicielem i to, czy działasz w jego imieniu, czy we własnym. Analizujemy umowę przed ustaleniem sposobu rozliczenia, bo pomyłka w tym miejscu zawyża przychód wielokrotnie, a przy ryczałcie przekłada się wprost na podatek.
Tak. Pełna obsługa kadrowo-płacowa pracownika na umowie o pracę kosztuje 75 zł netto miesięcznie za osobę, a umowa cywilnoprawna bez składek ZUS 45 zł. W cenie są listy płac, akta osobowe, ewidencja czasu pracy, deklaracje ZUS oraz panel pracownika z paskami wynagrodzeń i wnioskami urlopowymi. Zakres opisujemy w ofercie kadr i płac.
Ryczałt zaczyna się od 199 zł netto miesięcznie dla podatnika zwolnionego z VAT przy liczbie do 10 dokumentów. Dla czynnego podatnika VAT jest to 249 zł netto, a KPiR od 249 zł netto. Rozliczenia zarządców najmu i obiektów prowadzonych w formie spółki zaczynają się od 999 zł netto. Liczba rezerwacji nie wpływa na cenę, bo sprzedaż z każdego kanału ujmujemy zestawieniem okresowym.
Zwykle tak. Zaległości w VAT od importu usług czy w ewidencji przychodów da się uporządkować korektami i czynnym żalem, a im wcześniej się to zrobi, tym mniejsze są konsekwencje. Przegląd dotychczasowych rozliczeń pod kątem importu usług robimy przy zawarciu umowy bez dodatkowej opłaty, a to, co znajdziemy, mówimy wprost razem z szacunkiem kosztu naprawy.
Cały proces formalny bierzemy na siebie, czyli wypowiedzenie umowy, odbiór dokumentacji i uzyskanie pełnomocnictw. Standardowo trwa to od 7 do 14 dni i nie powoduje przerwy w rozliczeniach. Przejęcie dokumentacji w trakcie roku jest bezpłatne, jeśli dokumenty są uporządkowane.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, prowadzisz apartamenty na doby albo obiekt noclegowy, umów się na bezpłatną konsultację online. W 30 minut przejdziemy przez Twoje lokale i kanały rezerwacji, policzymy formy opodatkowania i powiemy wprost, co wymaga uporządkowania. Bez zobowiązań i sprzedażowego nacisku.
